住宅造りキーワード　～第61回～

住宅造りの四方山話　　
【住まい造りの知識編】　　　　　　　　ＮＯ，0010
●契約から着工・完成・引渡しまでの流れ
○住宅建設をする為に掛かる様々な付帯費用を知っておく必要があり、
それらを把握した上で余裕を持った融資(住宅ローン)を組むことが大切です。
住宅購入の諸費用は、新築の場合で物件の5%が目安です。
住宅購入の際には、土地や家の物件価格だけでなく、税金や手数料、
更に引っ越し費用や新居の家具・家電などと思わぬ費用が掛かるものです。
一般的には、住宅購入の際に掛かる諸費用は、新築の場合で購入物件価格の5～6％、
3,000万円の総額であれば150万円程になりますのでかなりの金額といえます。
最近は頭金ゼロ、諸費用込みでローンを組むこともできますが、
借入金額が増えるだけ金利負担も増えますので、無理をした融資は避けるべきです。
○住宅取得時の諸費用を減らしたい
物件価格の何％と決まっている消費税はともかく、
諸費用となる事務手数料や保証料などはローンの選び方によって減らすこともできます。
住宅ローンというと金利ばかりを意識しがちですが、
その他の費用（保証料や手数料等）も含めた総コストで比較するのが、
お得なローンを選ぶポイントです。
金利よりも融資事務手数料や保証料で差がつきます。
住宅ローンを組む際に税金や司法書士報酬などのほか、
保証料や融資事務手数料、 団体信用生命保険料、
火災保険料などが掛かりますが、保証料は保証会社を
利用しない金融機関の場合はかかりませんし、事務手数料は定額タイプと
定率タイプで金額に大きな差がでます。
住宅ローンの変動金利は、日本銀行の政策金利に連動して金利が決まります。
住宅ローンの変動金利は、現在の日本銀行の政策金利である
「無担保コールレート（オーバーナイト物）」に連動して金利が決まると言われています。
住宅ローンを選ぶ時には、「固定金利」と「変動金利」の金利の動向を検討したうえで、
まず金利体系を決定するのが良いでしょう。
変動金利の場合、将来の金利変動が毎月のローンの返済額に影響を与えます。
一方、固定金利の返済額は、金利が固定している間は金利変動の影響を受けません。
子ども教育費などの関係で将来の家計に余力がない期間は、
固定金利にしておくのが安心です。
そして金利体系を決定したあと、各金融機関の金利等を確認し、
有利な条件のところを探します。
ある程度絞り込んだ段階で、融資金額や返済期間などさまざまな条件で返済総額をシミュレーションし、
事務手数料や保証料などのコストも比較して、最終的にどの金融機関のどの住宅ローンにするかを決める
のが良いでしょう。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※SBI HOLDINGS, INC　HPより一部引用
　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　
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住宅造りキーワード　～第60回～

住宅造りの四方山話　　
　　
【住まい造りの知識編】　　　　　　　　ＮＯ，009
　　　
●契約から着工、完成、引渡しまでの流れ
　
○確認申請
建築基準法上、建築主は一定条件の建物の建築または相応規模の改修を行う場合は、
工事着工前に計画が建築基準法関係規定や、敷地・構造・建築設備に関する法律、
県や市の条令などに適合する旨の確認申請を建築主事または指定確認検査機関に提出し、
確認済証の公布を受けなければならないとあります。
難しい言葉が並んでいますが、法律や条令に沿って建築業者が、
建築主(家を建てる人)の要望や希望を極力実現させたプランならびに
設計図書や仕様の作成を行い、適合した確認申請を提出してくれます。
●以下に建築物に関わる代表的な法律や条令を示します。
【都市計画法】
　用途地域、建ぺい率や容積率や北側斜線規制や後退線などの規制で各都市、地域で異なる
【宅地造成規制法】
　崖のあるような地域での宅地の擁壁などの規制
【建築基準法】
　建物そのものを規制する法律。
建物の構造、耐久性、防火、シックハウス、避難など
【消防法】
　戸建て住宅ではほとんど関係しませんが、
　マンションなどでは色々な規制がかけられています。
　ただし、建築する建物を思うような延べ床面積や構造や配置にするには、
　土地を購入する際にその場所の建ぺい率や容積率などは最低把握した上で
　検討することが大事です。
　※例えば、３０坪(99㎡)の土地で、建ぺい率＝６０%・容積率＝２００%の場合、
　１階の床面積が１８坪(59,4㎡)、２階の床面積が１８坪(59,4㎡)、
　延べ床面積が３６坪(118,8㎡)までの２階建てが可能ですが、
　同じく３０坪(99㎡)の土地で、建ぺい率＝５０%・容積率＝１００%の場合、
　１階の床面積が１５坪(49,５㎡)、２階の床面積が１５坪((49,５㎡)、
　延べ床面積が３０坪(99㎡)までの２階建てまでとなり、
　これにガレージやカーポートなどを設置を計画すれば、
　建物の床面積がその分削られることになります。
　　　　　
　　　　　　
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住宅造りキーワード　~第59回~

住宅造りの四方山話
【住まい造りの知識編】　　　　　　　　ＮＯ，0008
●契約から着工、完成、引渡しまでの流れ
○ 契約　工事請負契約
同契約に必要な書類、図面、確認事項です。
・見積書(各工種の詳細な見積り内訳書と工程表が添付されているか)
※見積もり内訳書は、請負代金の算出の根拠となり、
契約後の変更に際する金額の増減算定の為のベースになるので、必ず確認する。
・給排水引き込み工事が契約金額に含まれているか確認する
・設備、門・塀・植栽、ガス・水道の負担金等は契約金額に含まれているか確認する
・設計図書(建築概容、配置図、電気・給排水設備工事配線配管図、各階平面図、立面図、
断面図、仕様書、仕上げ表、構造図、設備工事費概算書など)
・着工期日、工期、引き渡し期日、請負代金、支払い方法
・瑕疵担保期間、瑕疵保証制度、アフターサービスの内容はどうなっているか確認する
上記の事項を確認すると共に同契約書に添付されている約款の説明も一通り受け、
気になる事があれば説明を求めるようにします。
見積もり内訳書・工事行程表は、契約書上の添付義務はありませんが、
通例は添付されるべきもので、これらが提出されないのであれば契約しないことが賢明です。
又、見積書も詳細に渡って明記されており、少なくとも20頁以上あるものが望ましいです。
モリス住宅総合研究所

住宅造りキーワード　~第58回~

住宅造りの四方山話　　
　　
【住まい造りの知識編】　　　　　　　　ＮＯ，0007
今回から住まい造りに関する様々なお話しを以前のものより掘り下げて又、
マニアックにご紹介します。
●契約から着工、完成、引渡しまでの流れ
ここではシンプルに分かり易く紹介しますが、
次回より各プロセスを掘り下げてお話しします。
○ 契約　工事請負契約
○ 確認申請＆通知
○ 融資申込み
○ 地盤調査
○ 地鎮祭
○ 各工事　※以下、工程順ではなく工種で分けてあります
① 仮設工事　　　　　　※遣方・墨出し・仮設水道・仮設電気・仮設トイレの設置など
② 地業・基礎工事　　　※根切り・埋め戻し・型枠工事・配筋工事・コンクリート打設
③ 上棟式・木工事　　　※土台設置・柱、梁、桁及び屋根下地取り付け
　 これより以下の各工事と調整を取りながら、木下地取り付け・造作枠取り付け・壁、天井
　 下地材施工・床材及び仕上げ材施工等の木工事が行われます
④ 屋根工事　　　　　　※屋根の施工工事です
⑤ 金属工事　　　　　　※板金工事や樋取り付け工事等です
⑥ 防水工事　　　　　　※ベランダや屋上の防水工事です
⑦ 外部建具工事　　　　※一般的にはアルミサッシ枠・建具の取り付け工事のことです
⑧ 給排水衛生工事　　　※給水配管、給湯配管、雨水、汚水、排水工事等です
⑨ 電気工事　　　　　　※照明配線、スイッチ、コンセント、テレビ配線、電話配管配線工事
⑩ 断熱工事　　　　　　※断熱材の取り付け及び吹き付け工事等です
⑪ 左官・吹付け工事　　※ラス・モルタル工事・基礎巾木の仕上げ・外装吹き付け工等です
⑫ 外壁・石工事　　　　※外装壁施工、内壁、床タイル貼り・床タイル貼り工事等です
⑬ 内部建具工事　　　　※ドアや襖や障子等の取付け工事です
⑭ 塗装工事　　　　　　※外部塗装・内部塗装・建具塗装工事等です
⑮ 内装工事　　　　　　※クロス貼り・カーペット、クッションフロアー・畳工事等です
⑯ 設備工事　　　　　　※システムバスやシステムキッチンや洗面化粧台や便座の取り付け
⑰ 外構工事　　　　　　※塀や駐車場の施工や・ガレージ設置、デッキ等の取付け工事です
⑱ 電気、設備工事　　　※照明器具の取付けやエアコン、床暖房、ソーラシステム施工等です
⑲ 付帯工事　　　　　　※カーテン取付けや家具調度品の設置等です
⑳ ハウスクリーニング　※施工時の汚れを落とし、床のワックス掛け
○ 竣工検査・引渡し　　※施主様立会いの最終チェックです
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住宅造りキーワード　~第57回~

住宅造りの四方山話　　
　　
【土地選びの話】　　　　　　　　ＮＯ，0006
●地形(じがた)
土地の平面的な形状、すなわち土地の形のことを「地形」といいます。
傾斜や起伏などの形状も含まれ、一般に正方形を代表とした
均整な形に近ければ「整形」不定形な形であれば「不整形地」と言われます。
地形が整形か不整形(変形)かは、価格決定の大きな要素となりますが
正方形がベストという訳ではありません。
不整形(変形)の土地は二つに大別され、ひとつは旗竿地で、
もうひとつは台形や多角形などの不整形という変形土地です。
理想としては、希望面積の長方形(黄金比)で長辺が
南側道路(４Ｍ～６Ｍ位)に接道しているのが良いと言えるのですが、
坪単価も高く予算に合わないことが多いと思います。
それに比べて不整形(変形)の土地は比較的安く、
その土地の状況次第では整合性のある建物やユニークな設計が出来ます。
旗竿地については、元の敷地を半分に分筆した為に、
奥の敷地が旗竿のような地形になり、道路へ２ｍ接していないと
建築出来ないという法律があるので、竿部分の幅は２ｍの場合が多く、
この幅が２．５ｍ以上あると縦列駐車スペースと歩道が確保出来、
使用効率が断然上がります。
又、台形や多角形などの不整形な地形でも、外部にゆとりの空間が出来たり、
建物の形状が斬新になったりと未知の可能性はあるといえます。
間口が狭く奥に長い長方形の土地や、狭小地の方が
面白い設計も出来、土地のコストも安く済みます。
しかし、地形以前に地盤や海抜やインフラ（経済、社会）や
その土地の日照や近隣の状況も考慮することが大事です。
　
　　　　　　　 モリス住宅総合研究所　　

住宅造りキーワード　~第56回~

住宅造りの四方山話　　　　
【土地選びの話5】　　　　　　　　ＮＯ，0005
軟弱地盤で起こる、不同沈下　
建物が傾き、倒壊の危険性が生じることがあります。　
　　
なぜ沈下が起きるのか　
表層地盤は水と空気と土から構成されており、地盤沈下が起きやすいのは水分を多く含ん
だ地盤で、そんな地盤に建物がのると、徐々に水や空気が抜けていき、
地盤の体積が減少してゆきます。
この現象を圧密沈下といい、圧密沈下は建物をのせてすぐに現れるのではなく、
数カ月から数年経過してようやく現れるのが普通で、
一度沈下し始めると建物の荷重と地盤の強さがバランスを取るまで続きます。

不同沈下の発生原因
① もともとの軟弱地盤に荷重が偏った建物が建っている場合に発生しやすくなります。
② 軟弱地盤と良質地盤が混在している場合に発生しやすくなります。
③ 切り土・盛土で構成された造成地で、盛土に良質なものを使っていなかったり、
十分に締固めや養生期間を設けていなかったりした場合に発生しやすくなります。
④ 地層に傾斜があったり、良質地盤の中に軟弱層がある場合に発生しやすくなります。
⑤ 瓦礫による盛土をしたときに、雨水の浸透により瓦礫の隙間に土砂が流れ込んでしまい沈下が発生しやすくなります。
また、締固めが不十分だと、瓦礫が動いてしまい沈下することもあります。
⑥ 雨水や地下水は土の中へ浸透し、流れやすい方向へ土を動かそうとし、表土も地下に向かって流れていく性質があり、
流失の可能性がある(擁壁や土止めが不確実な場合や傾斜地や砂地等)場合に発生しやすくなります。
　
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住宅造りキーワード　~第55回~

住宅造りの四方山話　
　　　
【土地選びの話4】　　　　　　　　　　　ＮＯ，0004
　
土地を購入する前に調べること
地盤や水害のリスクの確認
国土地理院のデーターベースで購入予定地の概要を調べる
http://www.gsi.go.jp/
岩盤・砂礫・ローム層は良い地盤といえますが、比較的新しい粘土層・砂層及び昔、沼や水田だった所や
河川の近くならびに盛土・埋土・表土の層厚の厚い所、粘土質や砂質地盤は悪い地盤といえます。
　
地名などに考慮する
※水に関係する文字がつく地名は比較的地盤が悪かったり水害の危険性なども高い場合がある為、
　地元の人などに聞いたり国土地理院のデータなども参考にする
（川、河、瀬、沼、池、谷、江、沢、）
液状化の三つの原因
①砂地盤地質
液状化は砂地盤で起こります。特に均質な砂地盤はリスクが高く、いわゆる埋立地が該当し、
埋立地の土砂のほとんどは海底部から浚渫した砂を使う場合が多く、山土も使いますが、
均一に埋め立てられる砂質系の土砂の方がコストパフォーマンスも良いからです。
又、堆積された砂地盤も液状化が起こりやすいといえます。
② 水を含んでいること
地価に水がどれだけ含まれているか又、その水位（地面の深い所か浅い所までかで異なり、
この水分が地表面に近いほど、液状化は起こりやすくなります）によっても液リスクは変わります。
※このような水分が常時介在している高さを地面の中の「常水面」といいます
③ 大きな地震が発生した場合
最大震度が６から７程度で、言い換えれば建物被害があちこちで発生するレベルの
地震が発生した時に液状化が起こります。
　　　　　　
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住宅造りキーワード　~第54回~

住宅造りの四方山話　
　　　
【土地選びの話し3】　　　　　　　　ＮＯ，0003
　
東日本大震災と共に発生した津波の凄まじさは想像を絶するものであり、
その後の住宅用地としての土地選びの際は海抜の低い場所は敬遠されがち
となっていますが、海抜は津波の発生に対するリスクのみですが、
軟弱な地盤や地質によるリスクも考慮する必要があります。
●軟弱地盤とは
建物を建てるということは、地盤の上に基礎部分が乗りその上に建物本体が
乗るということです。
その建物の重さを支えきれずに建物が沈下（不等沈下）する恐れのある地盤をいいます。
同じ基礎面積の住宅でも、重量の軽い木造住宅と、重い鉄筋コンクリートで作られた住宅では
その建物を支える為に必要な地盤の強さも異なり、二階建てや三階建ての負荷重量
の相違によっても軟弱地盤の定義も変わってきます。
要するにその建物の重さを支えきれない地盤を軟弱地盤と言います。
●建物の重さとは
一般的な木造２階建ての建物で、床面積１㎡当たり約３００㎏（ベタ基礎の場合）
鉄骨造の建物であれば約７００㎏程度の重さが地面に伝わっています。
鉄筋コンクリート造などは、床面積１㎡当たり１・５トンもの重量になっています。
例えば、基礎面積６０m2（総２階建て１２０m2）の木造住宅では、
６０m2×(３００kg×２)＝３６トンあまりの重量が地盤に伝わると推測されます。
ただし木造住宅の基礎は、布基礎飛べた基礎に大きく分けられ、
布基礎の場合は基礎底盤部分のみで地盤に接していることに対しベタ基礎では
基礎面積全てで建物の重さを支えることが出来布基礎よりはベストといえます。
　
　　　　　　
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